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INDEMNITE D'EVICTION EN PRESENCE D'UNE CLAUSE D'ACCESSION GRATUITE

Novembre 2018

Les parties au bail commercial peuvent prévoir que le bailleur devient, en fin de bail, propriétaire des aménagements réalisés par le locataire, sans indemnité pour ce dernier. Il s'agit d'une clause d’accession.

La stipulation d’une clause d’accession ne prive cependant pas le locataire de son droit à une indemnité d’éviction dont le montant tient compte, le cas échéant, des frais normaux de réinstallation dans un nouveau local.

La solution a été affirmée dans un arrêt récent par la Cour de cassation.

Un bailleur délivre congé à son locataire, vendeur de meubles. Ce dernier se réinstalle dans d’autres locaux, avant de céder le fonds de commerce. Le cessionnaire du fonds de commerce réclame alors au bailleur une indemnité d’éviction. Pour s’y opposer, le bailleur invoque la clause d’accession sans indemnité prévue au contrat : selon lui, pour apprécier l’indemnité d’éviction due au locataire, la clause interdit de tenir compte des améliorations réalisées par le locataire.

L’argument ne convainc pas la Haute cour : même en présence d’une clause d’accession sans indemnité, le locataire peut prétendre à une indemnité au titre des frais engendrés par l’installation dans un nouveau local pourvu d’aménagements et équipements similaires à ceux qu’il avait réalisés dans l’ancien local qu’il a été contraint de quitter.

Cass. civ., 3e ch., 13 septembre 2018, n° 16-26049 ; C. com., art. L. 145-14.